Em artigo anterior abordamos sobre os loteamentos clandestinos ou ilegais, os quais geram graves problemas para toda a cidade, ao meio ambiente e também afetando o escasso dinheiro público. É oportuno agora avaliar a necessidade de providências para regularização quando possível, como forma de evitar mais prejuízos àqueles que construíram no passado sem as devidas autorizações e, mais, proporcionar benefício financeiro.
Reconhecendo a dificuldade para solução desse problema, principalmente porque Brasil afora muitos loteamentos foram implantados irregularmente, por conta da falta generalizada de fiscalização e medidas efetivas para conter satisfatoriamente os loteamentos clandestinos, bem como considerando muitas vezes a irreversibilidade dessas situações, foram editadas normais legais permitindo a regularização dos loteamentos mais antigos, ou seja, tornar legal uma situação nascida ilegalmente no passado.
A regularização, entretanto, não significa que a Prefeitura deva fazer tudo em benefício de quem construiu sem as devidas autorizações e, portanto, também contribuíram para com as irregularidades. Não significa anistia, perdão, mas caminho para legalização.
A dificuldade é que para a regularização, deve haver contratação de engenheiro para as plantas do loteamento como um todo e das construções realizadas, devem ser doadas áreas para as ruas, áreas verdes, equipamentos públicos, bem como a execução da infraestrutura conforme o enquadramento do loteamento(água, esgoto, energia elétrica, iluminação pública, guias e sarjetas, etc.). E isso é exigido, porque qualquer loteamento novo, devidamente aprovado previamente, também tem que cumprir essas exigências. Sem essas exigências o loteamento não reúne condições adequadas para os moradores, prejudicando até mesmo o acesso aos demais serviços públicos. Além disso, não é justo que os loteamentos que nasceram ilegalmente tenham mais vantagens do que outros aprovados regularmente.
A Prefeitura só poderá ajudar um pouco mais se o loteamento for considerado de interesse social (para as classes com baixa renda). Nossa realidade, entretanto, indica que a maioria dos parcelamentos ilegais envolvem “interesses específico” (pessoas com condições suficientes para arcar com a regularização, muitos com características de chácaras de lazer, com construções de bom padrão).
E quem arca com isso? O loteador/vendedor ou adquirentes que construíram sem as devidas licenças? A resposta é simples: ambos. Se o loteador tiver recursos e puder ser acionado, é uma possibilidade. Entretanto, na maioria dos casos vendem a única propriedade, que foi dividida ilegalmente, ficam sem recursos financeiros ou, ainda, já faleceram sem deixar bens. Por conta disso, na maioria das vezes, a responsabilidade pela regularização pesa mais sobre os que construíram sem as devidas licenças (ou compraram as casas sem checar a documentação), mas convém uma explicação melhor que justifica isso…
Quem compra lote em um loteamento legalizado, paga também pela infraestrutura (água, esgoto, etc.), porque essas obras são exigidas do loteador. Entretanto, quem compra lote em um loteamento clandestino ou ilegal, no mais das vezes, compra sabendo que o local não possui áreas públicas, nem a infraestrutura que a lei exige, ou seja, está pagando mais barato, exatamente por conta da falta de itens essenciais.
Depois, se para a regularização, o loteador pagasse sozinho por toda a regularização (em situações excepcionais), quem comprou e construiu sem as devidas licenças, teria uma vantagem não prevista, o que no Direito chamamos de “locupletamento ilícito”, ou seja, levar vantagem indevida, desproporcional.
Outro detalhe importantíssimo e desconsiderado é que, ao regularizar o loteamento, seja documentalmente, seja com a infraestrutura necessária, quem tinha uma casa ilegal, valendo menos, com dificuldade para vender (pois quem se orienta não compra nessas situações), com a regularização passa a ter uma casa mais valorizada no mercado, onde a venda ocorre mais facilmente e com a infraestrutura que todos desejam.
Assim, regularizar o loteamento, ajustando a documentação, as áreas públicas e a infraestrutura é um investimento, que gera vantagens econômicas.
Por outro lado, a Prefeitura não pode assumir e fazer por sua conta toda a regularização (salvo se envolver interesse social), porque a sociedade que contribui com impostos não pode ser penalizada com aplicação de dinheiro público em algo que nasceu ilegal. Caso a Prefeitura o fizesse, estaria contribuindo para valorizar as propriedades privadas de quem construiu sem as devidas licenças, ou seja, de certa forma haveria desvio de dinheiro público em favor dos interessados econômicos e individuais.
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Vale insistir, antes da compra de qualquer lote, é preciso verificar a documentação e consultar a Prefeitura e o Cartório de Registro de Imóveis ou contar com a ajuda de um advogado. Além disso, na atualidade a fiscalização é mais eficiente e quem construir pode ter sua casa demolida, com grande prejuízo financeiro.
Finalizando, façamos um paralelo com um veículo com a documentação irregular ou sem itens de segurança: é melhor correr o risco da apreensão ou abandoná-lo depois de apreendido no pátio da Polícia, pagando taxas e impostos altos, ou regularizar a situação e poder voltar a usá-lo ou vendê-lo pelo valor de mercado? Igualmente, a regularização, quando possível, é vantajosa. Quem não cuidar da regularização, pode ficar sem o imóvel, que ainda pode ser demolido, entre outros prejuízos.(Foto: www2.unesp.br)
CLAUDEMIR BATTAGLINI
Promotor de Justiça em Jundiaí, especialista em Direito Ambiental e professor universitário.
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