Sem querer ser repetitivo, importante abordar novamente o tema sobre loteamentos ilegais e a regularização fundiária deles. O desenvolvimento sustentável de uma cidade passa pelo adequado planejamento, fiscalização e licenciamento adequado dos parcelamentos do solo (loteamentos e desmembramentos), fazendo cessar daqui para a frente essas ilegalidades.
Em artigos anteriores este tema foi por mim abordado: ‘Alerta sobre Loteamentos Clandestinos ou Ilegais’, ‘Regularização dos Loteamentos Clandestinos ou Ilegais‘, ‘Consequências do Loteamento Irregular, Ilegal ou Clandestino’ e também ‘Planejamento é Essencial’.
Por força da Lei Federal 6766/79, o parcelamento do solo só pode ocorrer em áreas urbanas, de expansão urbana e de urbanização específica. Os municípios por sua vez, devem possuir Plano Diretor e prever adequadamente o zoneamento, para que a cidade possa se desenvolver de forma sustentável. Sem isso, inúmeros problemas surgem e muito dinheiro público é consumido para minimizá-los.
Particularmente não concordo que algumas situações que começam de forma irregular, sem aprovação do loteamento e também sem aprovação das construções, sejam beneficiadas com medidas de regularização.
Entretanto, temos que refletir que se um loteamento há muitos anos atrás começou de forma irregular, houve falha da fiscalização pelo poder público. Havia no passado uma prática de venda de frações ideais (parte de um terreno maior ou matrícula), sendo que muitas vezes conseguiam até mesmo escrituras públicas no Cartório de Notas, dando a impressão de total legalidade. A Corregedoria Geral de Justiça adotou ao longo dos últimos 25 anos algumas medidas para tentar impedir essas escrituras públicas, contribuindo para cessar os loteamentos irregulares.
Várias pessoas em conjunto podem comprar um imóvel, mas não podem dividi-lo com a intenção de formar um novo loteamento. Muitas vendas eram feitas sem as pessoas se darem conta dessa situação, com envolvimento às vezes de corretores, advogados, engenheiros, entre outros.
Para tentar resolver as questões definitivamente já existentes, ao longo do tempo surgiram leis de regularização fundiária, inclusive com respaldo agora na Lei Federal 13.465/2017.
Quando um parcelamento está em zona rural ou de proteção ambiental, mesmo assim a legislação permite a regularização, cumpridos diversos requisitos legais, porque regularizar não significa perdoar ou impor ao poder público a responsabilidade e obrigação de solucionar sozinho o problema. Cria-se para essas áreas uma setorização específica, onde exclusivamente aquele loteamento irregular muito antigo passa a contar com a possibilidade de regularização, enquanto seu entorno permanece rural ou de proteção ambiental.
É que se não for dessa forma, pode haver uma pressão sobre os representantes políticos para que toda uma região deixe de ser rural ou de proteção ambiental. Se isso acontecer, para atender alguns loteamentos, mesmo com os estudos técnicos adequados e condições para alteração do Plano Diretor, ao invés de alguns loteamentos irregulares, abre-se a possibilidade para aprovação de inúmeros outros, comprometendo ainda mais as áreas rurais, de proteção de mananciais e ambiental.
Outro aspecto que se coloca é que muitos loteamentos poderiam ser regularizados porque estão em zona urbana ou de expansão urbana, enquanto outros não poderiam, criando uma quebra de tratamento isonômico, o que não é admitido pelo Direito.
Se os loteamentos clandestinos e ilegais são um grave problema, mas se existem leis permitindo a regularização, desde que cumpridas diversas exigências, inclusive de natureza ambiental, embora não seja a solução adequada, daqui para frente o Poder Público tem que cumprir com seu papel, evitando que novos surjam, quebrando-se esse círculo vicioso.
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Esse assunto está intimamente ligado com o meio ambiente, pois há diversos prejuízos com essas situações, mas temos que reforçar a necessidade de maior educação ambiental, de maior busca de esclarecimentos, bem como que a Constituição Federal garante o direito ao meio ambiente ecologicamente equilibrado, sendo dever do poder público garantir isso. Entretanto, está previsto também ser dever da coletividade, ou seja, de todos nós, de contribuir nessa proteção. Podemos ajudar nos informando, reclamando, denunciando, participando ativamente, antes que esses loteamentos se instalem e antes que novas leis surjam para novamente regularizar o que começou contrário à lei.
Aliás, qualquer construção que comece sem as devidas licenças, pode e deve ser demolida. Portanto, não vale a pena arriscar. Fica a dica: informe-se sempre antes de comprar um lote ou iniciar uma construção. É sempre melhor prevenir do que remediar.
CLAUDEMIR BATTAGLINI
Claudemir Battaglini. Promotor de Justiça (inativo), Especialista em Direito Ambiental, Professor Universitário, Consultor Ambiental e Advogado. Vice-presidente da Comissão de Meio Ambiente da OAB Subseção Jundiaí e Vice-presidente do COMDEMA Jundiaí 2023/2025. E-mail: battaglini.c7@gmail.com
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